주택 세금 공시가격, 실거래 가격에 따라 달라진다.

주택도 부동산의 일종으로 취득이나 보유, 양도 등 각 단계에서 세금이 발생합니다. 그러나 주택은 다른 부동산과 달리 생활을 위한 필수재이므로 일정 조건을 갖추면 세금 부담을 낮춰 주는데, 그중 하나가 주택 가격입니다. 따라서 실제 가격과 공시 가격을 구분하여 확인해 보겠습니다.

양도소득세의 비과세

비과세 적용 조건 : 양도일 현재 1세대 1주택으로 보유기간 및 거주기간을 충족한 주택 

양도소득세 비과세의 실제 거래가격 기준 : 12억원이하는 비과세, 12억 원 초과 시 양도 소득세는 신고 납부함.

- 예시

• 1세대 1 주택 비과세 조건 충족, 10억 원 취득후 12억원 양도 할 경우 - > 양도가액 12억원 이하 이므로 전액 비과세임 
• 1세대 1주택 비과세 조건 충족, 10억원 취득 후, 15억 원 양도할 경우 - > 실제 양도가액이 12억 원을 초과하여 양도소득세가 부과됩니다. 이때 양도소득세는 12억원을 초과하는 금액이 아니라 양도차익 중 12억원을 초과하는 비율 부분에 대하여 계산합니다. 총 양도차익이 5억원(15억원 - 10억원)이고, 이 중 12억원을 초과하는 비율이 20%(3억 원/15억 원)이므로 양도차익의 20%인 1억 원이 과세 대상 양도차익이 됩니다.
• 공동명의의 경우 : 공동 소유한 주택이라도 1세대 1 주택 비과세 기준금액은 12억 원입니다. 공동명의 주택은 과세 대상 양도 차익 중 소유자 각자의 지분비율에 따라 양도소득세를 계산하면 됩니다. 공동소유일 경우 지분비율에 해당하는 과세표준에 누진세율을 적용하므로 단독 소유일 경우보다 양도소득세가 줄어듭니다.

종합부동산세 공제 기준금액

종합부동산세 : 주택 소유자를 기준으로 기준금액 산정

양도소득세 비과세 : 주택을 기준금액 산정

종합부동산세 공제기준금액은 1인당 보유 주택의 공시 가격 합산 6억원으로 단독으로 소유한 경우와 공동으로 소유한 경우에 종합부동산세 과세가 달라집니다.

- 예시

공시가격 12억 원 주택을 1명이 소유한 경우 : 6억 원 공제

2명이 50%씩 지분으로 소유한 경우 : 각자 6억 원씩 공제받아 공제금액이 12억 원으로 늘어나는 효과

임대소득 비과세

주택임대소득도 사업소득으로 과세 대상이지만 일정 기준을 충족하면 비과세 적용이 가능합니다. 먼저 주택임대소득 중 월세 소득은, 부부 합산 1 주택으로서 기준시가 9억 원 이하의 주택이 경우 비과세를 적용 받을 수 있습니다.

주택 전세보증금에 대해서도 일정 이자율을 곱한 금액을 임대소득으로 보는데, 이 경우는 부부합산 3 주택 이상이고 보증금 합계액 3억 원 초과인 경우에 한해 과세 대상이 됩니다. 과세대상 주택임대 소득이더라도 연간 2,000만 원 이하일 경우 분리 과세를 선택할 수 있습니다.

분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않는 대신 14%의 소득세율(지방소득세 별도)을 적용하는 방식입니다. 연간 2,000만 원을 초과하는 주택임대소득은 다른 종합소득과 합산해 누진세율(6~45%)로 세금을 신고 납부합니다.

임대주택 세제 혜택 기준금액

• 기준금액 : 6억 원 이하
• 기준 조건 : 의무기간 임대기간 충족
• 임대사업자가 임대주택을 최초 분양 취득하는 경우 취득세 감면 조건 : 주택 취득가액이 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 이하여야 합니다.
• 임대사업자가 재산세 감면 조건 : 공동주택 공시 가격 6억 원(수도권 외 지역 3억원)이하, 오피스텔은 시가표준액 4억원(수도권 외지역 2억 원) 이하여야 합니다.
• 주택 가격 외에도 세법에서 정하는 임대 주택 적용 대상 조건을 모두 충족해야 세제혜택을 받을 수 있습니다.