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돈 되는 상가
- 단지 내 상가 투자에서 성공하려면 먼저 아파트 단지 입주자 수와 성향을 분석해야 한다.
- 영업의 성패를 좌우할 거주 세대수는 최소 700세대 이상이어야 한다.
- 또 동일한 세대수라도 대형 평형보다 중소형 평형이 유리하다.
- 대형 평형의 입주자는 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많기 때문이다. 다만, 중소형 평형이라도 평균 가구당 인원수가 3명 이하로 줄어든 만큼 보수적 거주 인원을 소비층으로 삼아야 한다.
- 상가 공급처도 사전 입지 분석 시 아파트 거주 인구를 가구당 2.7명 내로 계산하는 경우가 많다.
- 단지 내 상가 수가 많은 경우 주상가와 부상가로 나뉘는 경우가 많으므로 소비층과 접근성이 가장 좋은 상가를 선택해야 한다.
아파트 단지 내 상가 가격
1층을 기준으로 볼 때 지하층과 2층은 1층의 절반 정도의 시세가 형성되고, 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도로 시세가 형성되는 경우가 많다. 단지 내 상가는 편의점, 부동산 중개업소 등 일부 업종을 제외하고 월세 저항이 대부분 높다. 가구수가 빈약하거나 소비력이 낮은 아파트의 경우 세탁소, 미용실, 소형학원 등에서 월세 200만 원 이상을 내기에는 업종별 매출의 한계가 있기 때문이다.
단지 내 상가 투자 시 주의점
공급물량이 정해져 있고, 대부분 주민밀착형 근린생활 업종으로 점포당 매출에 한계가 있을 수 있다. 이에 반해 공개경쟁입찰로 분양하는 경우 가격이 천정부지로 높아진다면 수익성이상대적으로 낮아질 수 있는 위험도 있다.
- 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 정도 이후부터 주변에 다른 상업시설이 들어서면서 점차 임대료가 낮아지는 경우가 많다. 따라서 초기 임대료를 기준으로 투자의 수익성을 판단하기보다는 인근 유사지역의 아파트 단지 내 상가의 임대 수익률을 기초로 판단해야 한다.
- 대규모 택지개발지구나 신도시에서는 중심상업지역에 대형 쇼핑센터나 백화점 등이 들어서기 때문에 단지 내 상가 수요가 분산되어 수익성에 큰 차이가 날 수 있다.
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