원룸은 깨끗해야, 역이랑 가까워야, 등등이 가장 중요하다는 건 누구나 다 압니다. 햇빛도 잘 들어오고 그런 좋은 집을 구하려고 합니다. 하지만 문제는 돈이 있어야 됩니다. 그런데 우리 20 대 30 대들 돈이 많습니까? 돈은 많지 않죠 그렇기 때문에 마음에 드는 집들을 내가 들어갈 수가 없다는 겁니다. 그러면 여기서 내가 좋은 집을 어떻게 구할 수 있냐? 100 점짜리 집을 구하려고 하지 말고 80 점짜리 집이라도 구해라. 약간 아쉬운 점이 있을 수 있지만 그렇게 살다 보면 크게 신경이 안 쓰입니다. 그리고 나중에 내가 돈이 더 생겼을 때 더 좋은 집으로 가면 됩니다.
1. 필수로 확인해야 할 것
1) 월세
월세 하면 보증금이 얼마 정도 나오죠. 천오백, 이천이에요. 많아야 삼천,사천 서울에서 최우선 변제금이라 해서 내가 살고 있는데, 건물이 경매로 넘어가 버렸을 5000 만 원 이내까지는 내 보증금을 다 지켜 받을수 있습니다. 그렇기 때문에 내가 전입신고를 하면 어떤 집을 살아도 솔직히 내 돈을 다 돌려받을 수 있어서 건물이 위험하다. 아니다. 그걸 판단할 필요가 없습니다
2) 전세
가장 첫 번째는 이 건물이 경매로 넘어갈 위험이 있느냐, 아니냐는 것입니다. 내가 2 년 동안 살고 있는데, 건물이 경매로 넘어가 버리면, 전세금이 얼마죠 한 1억 삼천, 사천이에요. 돈 다 날리면 큰일입니다.
그렇기 때문에 우리가 등기부등본이라는 걸 뗐을 때, 융자가 부분이 나옵니다. 이 융자 금액을 보는 게 아니라, 건물 가격 땅 가격에 비해서 융자 가격이 얼마가 설정 되었는지를 확인해야 됩니다. A라는 건물의 융자가 3 억, B라는 건물에 융자가 7억 설정되어 있다면, A 라는 건물이 융자가 3 억인데 건물 가격이 4억이고, B라는 건물이 융자가 7 억인데 건물 가격이 30 억이다. 그러면 상대적으로 비율적으로 봤을 때는 A 라는 건물이 부채가 더 높기 때문에 훨씬 더 위험한 것입니다. 실제로 땅값이랑 건물값 그리고 내가 들어가기 전에 앞서 선순위 보증금이라고 해서, 우리 세입자들이 살고 있는 보증금이 얼마가 들어가 있는지를 확인해서 이 건물이 경매로 넘어갔을 때 내 돈을 다 돌려받을 수 있는지 없는지를 꼭 확인해야 합니다.
3) 건물에 곰팡이가 폈는지, 안 폈는지
곰팡이가 폈다는 건 뭘 뜻하는 거죠. 집이 습하다는 것입니다. 집이 엄청 습하면 그 우울감이 증폭합니다. 따라서 항상 건물이 습한지, 아닌지를 보려면 건물의 벽이나 내부 상태를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
4) 중소기업 취업 청년 전세자금 대출
중소기업을 다니는 청년들을 대상으로 1억을 10 만 원에 대출해주는 상품입니다. 보통 보증금 천만원에 월세 45만 원의 원룸을 전세로 구하면 얼마인지 아십니까. 한 1억 2000 정도 되는데, 크게 기준은 없습니다. 집주인이 부르고 싶은 대로 부를 수 있는 거죠. 그런데 내가 1억 2천만원에 원룸을 구했을 때 1억이 대출 나오면, 2000만 있으면 1억 2천만원의 전세를 구할 수 있는 것입니다. 1억을 빌렸을 때 이자가 10만 원 일반적으로 원룸 관리비가 얼마죠 5만 원, 그렇다면 15만 원, 공과금 3만 원. 한 달에 총 얼마죠 20만 원입니다. 그런데 월세를 들어갈 때는 50만원입니다.
50만 원 월세를 구하시겠습니까? 20만 원짜리 전세를 구하시겠습니까? 당연히 20만 원이죠. 그렇기 때문에 집 구하시는 분들이 옛날에는 다 월세만 구했습니다. 그런데 이 중기청 상품이 입소문이 나면서, 서울에서 중소기업 다니는 분들은 월세 들어간다면 바보 소리를 들을 정도로 100명 중에 95명 이상이 중소기업 청년 전세자금 대출을 받아서 전세로 몰려듭니다. 그렇기 때문에 수요가 폭발하게 되었습니다.
5) 카카오뱅크 청년 전세자금 대출
그러면 여기서 수요가 멈춰야 되는데, 중소기업 안 다니는 사람들을 위한 전세 자금 대출 즉, 카카오뱅크에서 청년 전세자금 대출이라는 상품이 나왔는데, 갑자기 또 수요가 폭발합니다. 왜 카카오뱅크가 무직자가 대출이 됩니다. 우리가 원룸 구할 때 무직자 누가 있을까요? 바로 대학생들입니다. 이제는 대학생들이 전세자금 대출을 받기 시작합니다. 여태까지 전세하면 대부분 다 직장인들의 전유물이었습니다. 그런데 무직자 특히 대학생들, 프리랜서들이 전세대출을 받을 수 있으니까, 이들이 전세 시장에 뛰어듭니다. 어떻게 될까요? 전세가 폭등을 하고 있습니다. 그러면 내가 집주인이라 생각해 보면, 옛날에 1억 2천만원으로 올렸는데, 올리자마자 계약이 되고, 더 올려볼까 1억 4천만원을 불러볼까 근데 계약이 됩니다.
그럼 또 어떤 생각이 들 것 같아요. 한 번만 더 올려볼까 1억 5천만원 이렇게 올라갔습니다. 그리고 관리비를 조금씩 올리기 시작했습니다. 그래서 관리비가 7만 원이었던 것이 전세로 했을 때 8만 원, 10만 원까지도 올라갑니다. 그래도 계약이 됩니다. 왜 월세보다는 그래도 싸니까요.