천안 불당 상업지역의 고층 대형상가가 경매에 나왔었습니다. 이를 계기로 불당 상업지역을 조사하기 시작했고, 불당 상업지구는 배후에 불당지구가 있고 옆으로는 천안시청이 자리 잡고 있었습니다. 지도를 펴고 주변을 살펴보면 전체적으로 택지개발지구임을 알 수 있고, 상권의 형태도 구도시내에 있는 택지지구형 상권이었습니다.
영원한 상권은 없다
불당상업지역은 택지개발지 구라 주변에 아파트 단지와 관공서 등이 함께 들어서면서 발전하기 시작한 상권이다. 상권의 경계에 시청과 대단지 아파트가 자리하고 있고 대로변 상가에는 각종 금융기관과 웨딩샵, 뷔페, 대형음식점 등이 자리 잡고 있다. 주택가와 마주 보는 곳에는 크고 작은 보습학원들과 각종 병원 의원들이 있다.
6층의 고층인데다가 이면도로에 접한 상가인지라 4차까지 떨어져 입찰 당시에 감정가 대비 34%대 물건이었다. 유찰이 많다 보니 덕분에 경쟁률은 제법 있었지만 원래 목표로 생각했던 50% 미만으로 낙찰받았다.
낙찰 후 대출받고 보증금 3000만 원에 월 200만 원으로 임대를 놓았다. 그리고 3년이 채 안 되는 시점에 다다르자 매도시기를 잡았다. 투자금 800만 원으로 월 100만 원 임대수익이 나오는 초우량 상가를 매도한다는 것이 현명한 판단인지 많은 사람들이 반문했다. 하지만 불당 상가를 계속해서 보유해야 한다고 주장하는 사람들은 아직 미래를 보지 못하는 상가 투자자라고 말할 수 있다. 1. 상권은 영원하지 않다. 2. 상가는 경제에 민감하다. 3. 대체 상권은 언제든지 만들어질 수 있다.
상가 매도 이유
불당 상업지역의 이 상가를 매도한 이유는 입점한 마시지 업종 자체가 상권의 변동성이나 경기 흐름에 민감하기 때문이기도 하지만 결정적으로 불당 상업지구 건너편에 대규모 택지지구 신도시가 건설되는 탓이었다. 혹자는 건너편에 신도시가 들어오면 전체 상권의 배후가 확장되는 게 아니냐 또는 현 상권에 대한 지역 내 인지도 상승이나 수요의 확산이 있어 보인다는 식의 이야기를 하곤 한다.
하지만 정반대로 생각을 했다. 입찰할 당시부터 천안신도시 건설을 알고 있었기 때문에 너무 높은 가격으로 낙찰받을 시 매도에 어려움이 있을 것이라고 예상했고 낙찰 후에도 임대수익률을 맞추고 나면, 바로 매도를 하기 위해 다각도로 방안을 모색했다.
다행인 건 건물이 불당 상업지구 내에서 랜드마크 역할을 하고 있었고 상가의 관리가 잘되고 입점 업종이나 브랜드들도 나쁘지 않아서 상가건물이 지속적으로 높은 가격에 매매가 이루어지고 있었다. 또한 임대 수익이 높게 현재 임차인과 재계약만 이루어진다면 높은 임대수익률을 원하는 매수자들이 있으니 소개를 해 보겠다는 언질을 주변 중개사무소에서 받을 수 있었다.
마침 2015년 8월에 현 임차인과 재계약 시점이 다가오고 있었고 임차인도 상가를 매수하고 싶어 하는 의사표시를 보였다. 이에 현 임차인과 재계약 후에 우리가 원하는 가격으로 상가를 매도한다는 계획을 세워 놓았다.
그리고 며칠 후 한 중개사무소에서 현 임차인과 재계약하는 조건으로 매수를 원하는 매수자가 있다는 연락을 받고, 3억 4500만 원에 매매계약을 체결하고 잔금과 소유권은 한 달 뒤에 마무리하기로 했다.
투자금 800만 원으로 매도 수익 8400만 원과 매년 임대 수익 1200만 원의 알짜 수익을 남겨준 물건이었다. 경매이므로 가능한 수치가 아니었나 싶다.