① 구체적인 자금계획을 세워라
대출 없이 현금으로만 상가를 구매하는 경우는 많지 않다. 대출을 활용하면 실제 투자금이 적어지므로 그만큼 수익률이 높아지기도 하고, 대출이율에 비해 임대료로 받을 수 있는 수익이 대개 훨씬 많기 때문이다. 그런데 상가는 주거용 부동산에 비해 대출이 많이 나오지 않는다. 매매가의 40~60% 정도에서 대출 금액이 결정되며 통상 감정가의 50% 대출이 가능하다. 취득세 등 4.6% 세금에 이전비, 중개수수료까지 더한다면 준비해야 할 지금은 늘어난다. 따라서 초기 지금 계획을 세울 때에 전체 거래금액에서 얼마 정도의 금액을 준비해야 되는지를 사전에 알아두어야 한다. 대출이 많이 될 것이라 염두에 두고 자금 계획을 세웠다가는 자칫 큰 낭패를 볼 수도 있다.
5억 원 상가 매수 시
- 대출 : 평균 50%, 2억 5000만 원
- 등기비용 : 평균 5.5%, 약 2750만 원(취득세 포함)
- 중개수수료 : 0.9%, 450만 원
- 총 필요자금 : 2억 8200만 원
또한 상가의 경우 소유권을 이전하면서 임대 사업자로 등록해야 하기 때문에 건강보험 납부액 등이 증가할 수 있고, 임대업 특성상 특별히 비용 처리할 부분이 없어 종합소득세 신고 시 세금 폭탄을 받을 수도 있다. 따라서 상가는 절세에 대한 부분까지 충분히 검토 후 매수하도록 한다.
② 임차인 문제가 없는지 살펴봐라
매입하고자 하는 상가의 임차인이 월세를 제때 내지 못하거나 관리비를 연체하고 있는지 등을 사전에 확인해야 한다. 아울러 관리비가 적정한 금액인지도 알아보아야 한다. 높은 관리비는 임차인들이 입주하기 꺼리는 요인 중 하나이다.
건물의 노후도 및 관리 규모에 따라 다르지만 관리비는 평(3.3㎡) 당 평균 5000원에서 1만 원 정도인데, 이벤트 등 각종 행사가 많은 건물은 그만큼 관리비가 많이 든다.
③ 상권의 변화를 파악하라
상가를 매수하기 전 주변 상권이 어떻게 변화할 것인지에 대한 기본적인 조사는 필수임을 명심하자.
산본역 바로 앞에 멀티 체인 극장이 입점해 있는 주상복합상가가 있다. 주변 동선이 좋지 못해 다수의 공실이 있는 상태로 그나마 멀티체인 극장이상가 활성화에 도움이 되고 있는데, 그곳에서 불과 200m 떨어진 곳에 대형 상가건물이 신축되고 있다.
이 건물에 또 다른 멀티체인 극장이 입점한다거나 현재 건물에 있는 극장이 옮겨간다는 소문이 주변 중개사무소 사이에서 공공연하게 떠돈다. 지금 주상복합에서 운영 중인 극장이 롯데시네마인데, 주변에 신축하는 건물이 패션몰로 개장하는 롯데피트인이어서 극장이 이전한다는 것이다.
현재 극장에 입점해 있는 상가의 임차인들이나 임대인들에게 소문이 사실처럼 받아들여져 모두 촉각을 곤두세우며 진위 여부를 확인하고 있고, 새 건물 완공 전에 재계약 시기가 도래하는 점포는 월세를 낮추고 있는 상황이다. 향후 경쟁 상가 건물이 완성되면 대폭적인 임대료 조정이 있을 것으로 예상된다.
이럴 때 상가 주인은 하루라도 빨리 점포를 팔려고 할 것이다. 혹여 공실이 되면 어쩌나, 임차인이 턱없이 낮은 가격으로 임대료를 조정해 달라고 하면 어쩌나 하는 고민에 한 푼이라도 높은 가격을 받을 수 있을 때 상가를 매도하려고 할 것이다.
상대적으로 이런 점포를 매수한다면 폭탄을 안는 것과 같다. 기존 상가건물에서 롯데시네마가 이전을 하지 않는다면 다행이지만 만약 이전을 한다면 큰일인 셈이다.