주택을 구입할 경우 어디가 제일 좋은 곳인가에 대하여 많은 사람들은 관심을 가지고 있습니다. 하지만 관심만 높지만, 그림의 떡일 수 있습니다. 본인이 가지고 있는 자금, 주택청약 가산점등 모두가 각자에 맞은 곳이 다르기 때문입니다. 그래서 어디가 제일 좋은가 보다 어떤 걸 하지 말아야 할지에서 시작하는 것이 제일 좋은 방법입니다.
1. 절대 하지 말아야 할것
- 입주까지 20년 걸릴 수 있는 지역 주택 조합아파트
땅이 없는 소유자들이 삼삼오오 조합원을 모아 땅을 매입한 뒤 아파트를 지으려는 경우입니다. 최소 20년은 걸릴 수 있습니다. 서울 은평구와 동작구에 이런 지역 주택조합 아파가 많습니다.
- 가장 위험한 상가투자, 신도시 분양상가
분양상가에는 막대한 홍보비, 임차인의 임대료까지 포함돼 있다는 사실을 알고 계십니까? 보통 신도시는 상권이 제대로 자리를 잡으려면 최소 5년에서 10년이 걸립니다. 투자자들에게 상가를 계약하게 하려면 우량 임차인 즉 홈플러스, 뚜레쥬르, 파리바게뜨 등 대형 프랜차이즈를 세팅한 뒤 화려한 월 수익률까지 보여줍니다.
상권도 제대로 자리를 잡지 않은 빈 상가에 우량 임차인을 유치하려면 '렌트프리'라는 당근을 제시하는데, 1년간 월세를 면제해주는 겁니다. 이 면제된 월세가 분양가에 그대로 반영되는 것입니다.
또한 상가의 가장 무서운 것이 공실입니다. 역세권 신축 아파트는 수요가 넘쳐나지만, 상가는 경기가 좋지 않으면 수요가 전혀 없습니다. 공실이 나면 임대인들은 잠을 자지 못합니다. 대출이자, 상가 관리비등 한 달에 수백만 원의 돈이 나갑니다.
- 개발도, 수익도 어려운 기획부동산 토지
기획부동산은 토지를 조각내서 파는 상품입니다. 조각난 땅은 절대 금액이 상대적으로 저렴해 보이지만, 평당가로 계산해보면 굉장히 비쌉니다. 작은 땅과 많은 토지 지분 투자자들이 있는 토지는 개발도 쉽지 않습니다.
- 프리미엄 없는 오피스텔 잔여 세대
오피스텔 잔여 세대 추첨은 수요가 없다고 보면 됩니다. 월세를 보고 오피스텔에 투자하는 경우가 대부분인데, 공급이 아주 취약하다는 뜻입니다. 분양대행사는 월 수익률을 보장한다고 설명하지만, 월세 수요가 없는데 수익률 보장이 말이 되질 않습니다.