한 택지지구 안에서의 상가주택 2층과 3층 주거용에서 나오는 임대료는 위치가 달라도 비슷합니다. 그러므로 실질적으로 상가 주택지의 가치를 결정하는 것은 '1층 상가에서 얼마나 받을 수 있는가'에 달려 있고, 이에 따라 건물의 가격이 결정된다고 합니다. 따라서 상가주택을 사기 위한 8가지 체크리스트에 대하여 알아보겠습니다.
1. 중심상업지구와 연계가 되는지 살펴보라
중심 상업지구와 가까운 곳에 위치한 상가주택은 상권이 통합되는 경우가 많아 좋습니다. 가령 근린 상권 1층을 평당 3000만 원에 분양하는 곳과 마주 보고 있는 상가주택 1층의 가치는 어마어마하다 할 수 있죠. 마주하고 있지 않더라도 가까운 곳도 좋습니다.
아무리 좋은 곳이라도 가격에 모두 반영이 되어 있다면 소용이 없고, 높은 가치를 지니고 있는 곳을 싸게 사야 좋은 것인데, 그러려면 이런 곳은 택지지구 개발 초기에 접근해야 합니다.
2. 땅 근처 아파트의 세대수가 많은지 알아보라
배후세대가 상권에 미치는 영향은 설명할 필요가 없다. 중소 평형의 아파트면서 세대수가 많은 곳은 소비력이 높은 편이다. 한편 분양 직후에는 담보대출 등의 이유로 소비력이 더 적다는 것이 정설이다. 그래서 분양아파트보다는 임대아파트의 소비력이 더 좋을 수도 있으나 연령대, 아파트의 구성 등 다각도로 판단해야 하는 부분이다. 특히 대형 평형 아파트 단지 근처는 면적 대비 인구 수도 적고, 근거리 점포를 굳이 선호하는 것은 아니어서 주변 점포에서의 소비력이 가장 약하다는 것이 상권 분석가들의 일치된 의견이다.
3. 코너에 있으면 더 좋다
코너는 임대료를 더 받을 수 있거나 같은 면적이면 더 빨리 세가 나간다. 한 면이 더 도로와 접해 있어 광고 효과가 크고 매장을 내기에 유리하다.
4. 남향인지, 북향이라면 임대료를 조사하라
택지지구에서 같은 가격이면 일조량이 많은 남쪽이 선호도가 높아 환금성도 좋다. 대부분 남향을 선호하는 편이지만 값의 차이가 많이 날 경우에는 북향을 사는 편이 오히려 낫다. 세는 차이가 없어 땅이 싼 만큼 수익률이 더 높기 때문이다. 또 팔 때도 가격이 낮아 수요층이 더 많아 팔기가 오히려 쉽다. 북향은 수익률로 승부하는 것이고, 남향은 직접 3층에 거주하려는 수요층을 겨냥한 것이다. 1층 상가는 진입로가 북에서 남으로 나 있는 단지인 경우 오히려 북향이 유리하기도 하다.
5. 도로의 폭이 넓은지 따지자
도로는 10m, 11m, 15m, 30m 등의 폭으로 이루어져 있다. 본능적으로 사람들은 넓은 도로를 이용하므로, 도로 폭이 클수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이다. 주차도 용이하다. 그래서 널찍한 도로를 끼고 있으면 땅의 시세가 더치고 올라가는 경우가 많다.
하지만 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도로인 경우에는 고객이 고이는 상권이 아니다. 그 도로는 양쪽 상권을 갈라놓는 역할을 하며, 사람들이 잘 걸어 다니지 않을 수도 있다. 유동인구가 많다 하더라도 주변 점포를 그냥 지나쳐버리기 십상이다.
6. 주차장 옆이면 기대되는 곳이다
장기적인 관점에서 좋은 곳이다. 초기에는 인근에 아직 건물들이 다 들어서지 않은 상태이기 때문에 차를 댈 곳이 넘쳐나서 주차장 근처라는 효과가 별로 없는 편이다. 하지만 도시가 완성되면 차량 문제가 심각해져서 이런 점포는 매력적이 된다.
주차장이 근처에 있는 1층 상가는 영업에 매우 유리하다. 1층 점포의 위치가 상가주택의 가치를 결정함으로 장기적으로 볼 때 주차장이 근처에 있으면 좋다.
7. 적절한 평수의 땅인지 검토하라
너무 작은 땅은 건축 면적이 잘 나오지 않는다. 반대로 큰 토지인데 가구 수 제한이 있는 경우에는 수익률에 문제가 생긴다. 이윤이 한정적인데, 땅값과 건축비는 땅에 비례하여 증가하기 때문이다.
세대 수가 정해져 있지 않다면 큰 땅이 좋지만, 정해져 있고 그것을 지켜야 하는 경우에는 70평대의 토지를 찾아야 한다.
다만 이 면적도 지을 때의 상황에 따라 약간 달라진다. 건축업자에게 맡겨 도급을 주고 진행할 때에는 70평대의 땅이 평당 건축비 대비 수익률이 좋지만, 직영으로 직접 짓는 경우에는 80평대와 70평대 땅의 건축비가 비슷하기에 80평대 땅이 유리할 수도 있다.
8. 가구 수 제한이 적은 땅인지 알아보라
가구 수, 즉 세대 수가 3가구보다는 5가구로 제한된 땅이 더 가치 있다. 왜냐하면 원룸 두 채의 월세가 투룸 하나의 월세보다 높은 편이며, 투룸 셋의 월세가 쓰리룸 두 채의 월세보다 높은 탓이다. 따라서 세대수는 수익률과 직결된다. 그러나 지구단위 계획에는 항상 가구 수를 제한하는 규정이 있다. 지구 밖의 땅은 가구 수가 정해져 있지 않아서 좋기는 하지만 세가 싼 편이며, 지구 안쪽보다 주거 선호도가 떨어지는 단점이 있다. 이렇게 보면 어디든 일장일단이 있는 양날의 검이다. 지구 내의 토지는 가구수 제한으로 수익률이 적은 대신 매매가 유리한 측면이 있기 때문이다.